“现在攒点钱就想提前还房贷，都上瘾了！”北京居民胡添2022年购房，他告诉记者，尽管这些年房贷利率随着LPR变动有所下调，但目前仍在4%以上。市面上，利率在3%以上的存款产品已难寻踪迹，今年以来购买的银行理财、基金等产品综合收益率也不到3%。 胡添向记者表示，现在他手里每快攒到10万元，就会跟银行预约提前还款，能省下不少利息，也算是另一种理财方式了。 胡添是当前部分购房者的缩影，社交平台上有关“提前还房贷怎样最划算”“提前还房贷的最佳时间”等经验贴浏览量已超千万，有购房者表示哪怕手里只有五千元或者一两万元，也会选择提前还贷。
在高收益资产荒等背景下，提前还贷是借款人的“理性选择”，却绝非银行所希冀。
借款人集中提前还款不仅会让银行面临着重新寻找优质贷款客户的压力，也会在一定程度上增加运营成本。最重要的是，银行无法获得原本计划中的未来利息收益，给银行息差进一步增压。 资产荒促使居民提前还贷 在互联网大厂工作的小敏同样由于找不到收益率较高的投资项目，在一年内多次提前还款。“钱一直拿在手里，也不知道去买些什么理财产品，不如先把贷款还完。”小敏说。 事实上，当缺乏其他可投资的高收益资产时，居民便存在动力将资金从低收益资产（如存款、股票等）中抽出，选择提前还贷。据中金公司测算，当前按揭贷款早偿率位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费贷和经营贷置换按揭贷款的空间。 上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛表示，当前市场上主要投资标的表现不佳，多数投资标的收益率在3%甚至2%以下，无法覆盖房贷利息，因而居民可以通过提前还贷来优化自身资产配置。 国泰君安研报也指出，2023年10月以来，在存款利率几番调降、长期限大额存单停售等背景下，利率中枢持续下行，驱动了又一轮提前还贷热情。 调降存量房贷利率呼声渐起 让购房者如此热衷提前还款的另一个因素就是存量房贷与新发房贷间的利差。自“517楼市新政”出台后，全国各地下调房贷利率。据天风证券首席宏观分析师宋雪涛测算，当前存量房贷平均利率在4.21%左右，2024年二季度新发房贷利率为3.45%左右，两者间的差值在70个基点左右。 “随着实体融资需求偏弱，存款定期化、长期化趋势仍存，一定程度冲击银行负债端成本下行空间，年内5年期LPR利率经历两轮下调，给资产端收益率带来一定下行压力。从银行角度，净息差整体回稳压力不小，若存量房贷利率再下降，肯定会对银行有所影响。”某股份行人士李一鸣说，尽管存量房贷利率具有调降空间，但对于银行而言并非易事。 业内人士表示，存量房贷利率调降可直接减少居民的房贷利息支出，增加居民可支配收入，利息节约或对居民消费形成一定提振。然而，调降存量房贷利率政策未落实前，新发房贷利率下调则会引发居民进行贷款置换，导致提前还贷量有所上升。 某银行零售业务人士告诉记者，当前经营贷、消费贷利率持续走低，社会上出现了违规“贷款中介”，以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者利用过桥资金提前结清房贷，再办理消费贷、经营贷来归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，与此同时使借款人陷入违规转贷的多重风险之中。 对银行盈利水平带来冲击 提前还贷升温对银行的盈利水平带来一定冲击。其中，贷款总量中按揭贷款占比更高的国有大行受影响程度更大。 从披露的2024年半年报来看，截至2024年半年末，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大国有银行个人住房贷款金额合计约25.49万亿元，较2023年底合计减少3200多亿元。
其中，工商银行、农业银行较2023年底个人住房贷款余额减少超千亿元。 数据图源：银行半年报 某国有行浙江地区分行负责人告诉记者，居民提前还贷使得银行无法弥补例如贷款评估、贷前调查等成本投入。同时，银行在处理客户集中提前还贷以及由此引发的投诉时，可能需要投入额外的人力、物力进行记录、报告、审核和处理，也会增加银行的运营成本。 此外，在贷款需求不足时，借款人集中提前还款会让银行面临重新寻找优质贷款客户的压力。“最重要的影响肯定是利息收入的减少，利息收入是银行通过按揭贷款获取的主要利润来源。”上述负责人称。 任涛认为，提前还贷给银行带来的缩量压力，在消费贷与经营贷业务内卷加剧的当前，对于银行零售业务的冲击值得关注。
此外，购房者提前还贷需要与银行进行协商明确重组条件，如果处理不善，可能还会引起金融消费者权益受损等问题。 张佳琳
